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土地購入・土地探しについて

ご自身が思い描く理想の土地の条件を全て満たす100点満点の土地というのはなかなか見つかりにくいもの。
土地との出会いはタイミングによるものも大きく、待っていてもいい土地が出てくるとは限りません。また、不動産屋さんの中には条件が悪い土地でも、早く売りたい…などの事情から「いい土地だよ」と無責任にいうところも。実際にマイホーム建築を考えて土地探しをするなら、土地のプロに話を聞くのはもちろんのこと、家のプロとも相談してみましょう。

予算内で家を建てるためには、土地と家にそれぞれどのくらいお金がかかるのか、家のプロと土地のプロに同時に相談しながら進めるのがおすすめです。

土地探しからマイホーム計画を始める場合。大体施工会社選びも含めて3ヶ月から半年程度で土地を購入・施工会社との契約を済ませるのが一般的です。
住宅ローン審査を経て、ご契約を結んだらいよいよマイホーム建築のスタート。プランニングに3ヶ月ほど、着工から完成までは3~4ヶ月ほどというのが一般的なスケジュールです。
もちろん、希望に合う土地がなかなか見つからなかったり、こだわりのプランを作るのに時間がかかったりすることもありますので、トータルでかかる期間は人それぞれです。
住み始めたい時期が決まっている場合には、事前にその旨を伝えるとスムーズです。

宅地造成とは、家を建てるために土地の傾斜を無くしたり、擁壁(ようへき)を設置したり、地盤を改良したりすることを指します。
造成されている土地を購入するなら問題ないのですが、もし造成されていない土地の場合。土地購入後、家を建てる前に造成工事をしなければいけません。
造成工事にかかる費用は、多い場合だと200万~300万円かかることも!購入前に、必ず建築のプロに確認しましょう。ゆめてつがサポートいたします!

家を建てるための土地は、一見しただけでは「この土地が家を建てるのにいい土地かどうか」「価格がまっとうな価格なのかどうか」はわかりにくいもの。
購入前にはチェックしておきたいポイントがたくさんあります。
個人間で不動産の譲渡や売買をやり取りすることは、トラブルのもととなります。
不動産仲介業者の役割は、きちんと土地の状態を把握して、売買契約成立後に揉め事にならないよう、きちんと責任所在や情報を整理して取り決めること。
トラブルを避けるためにも、個人間で直接売買することは避けた方が賢明です。

家の品質と価格のバランスをきちんと意識しましょう。「中古住宅だから安いだろう」と思って購入を検討していても、実際リフォームや住み始めてからのメンテナンスにお金がかかり、新築で購入した方が安く済むことも大いにありえます。中古住宅の適正価格を見極めるのは、なかなか難しいところです。
「これから何年住めそうか?」「リフォームの必要はあるかどうか?」「将来のメンテナンスにかかるお金はどのくらいかかりそうか?」などを冷静に判断してみましょう。

トータル予算を意識しましょう。 注文住宅で家を建てる場合、土地購入はマイホーム予算の中でも大きな割合を占める出費です。土地代に加えて、その土地の造成や下水道の引き込み工賃、さらには建物の建築費用などなど…。
マイホームにかかる費用はたくさんあります。大切なのは土地購入時に「この土地なら、家をどのくらいの費用で建てられるのか」を考えることなのです。

住宅、とくに戸建て住宅を購入する際にぜひチェックしてもらいたいのが「土地の権利形態」の欄です。いろいろな物件を見てみると、「所有権」「借地権」など権利の種類が書かれています。
一般的に売買されている土地の多くが「所有権」の物件なのですが、都市部やお寺の近くのようななかなか物件が売りに出されないエリアでは借地権の物件があることも。
所有権と借地権の違いは、簡単に言ってしまえば「土地が自分のものになるかどうか」という点です。
借地権付きの土地の場合、その土地に家などの建物を建てる権利があるだけで、あくまでも土地の所有者は地主さん。
つまり土地は自分のものにはならないので注意が必要です!

マイホーム予算について

マイホーム予算をいくらにしようか考えるときに、一番のキーポイントとなるのが毎月の返済額と、ボーナス時の返済額です。今の収入やライフスタイルと照らし合わせて「自分たちなら月々いくらくらい返せそうか」をまずは考えてみましょう。
例えば、月々8万円の返済(ボーナスは考えない)プランで予算を考えたとき。
35年ローンを組んだときのマイホーム予算は…「8万円×12ヶ月×35年=3,360万円」。
頭金がある、ないによっても予算は変わってきますが「月々のローン返済額が無理のない金額かどうか」をまずはしっかり考えてみましょう。

マイホームの資金計画は、マイホーム購入後の暮らしを考える上で大切です。
「トータル予算はいくらにするか」「住宅ローンの借入金額はいくらにするか(月々の返済プランも)」「自分たちのライフプランや子どもの教育費なども考えて、無理のないプランかどうか」など、具体的に考えていくのが資金計画です。
一番大切なのは「住宅ローンで借り入れられる金額」で資金計画をするのではなく、将来のライフプランと照らし合わせて資金計画をすることです。

マイホーム計画を考え始めたタイミングがベストです。自分たちがいくら使えるか、いくらの予算ならマイホームが無理なく建てられるのかがわからないと、これから家や土地を購入する際の予算も判断がつきにくいもの。
最初にきちんと「予算はいくら」と決めておきましょう。

坪単価とは、延床面積や施工面積当たりの建築費用を示す言葉です。例えば、30坪の延床面積の家を2000万円で建てた場合。
坪単価は2000万円÷30坪=約66.7万円。
会社が家づくりにどのくらいコストをかけているかがわかる指標として使われることが多い数字です。
とは言え、注文住宅で家を建てる場合には、キッチン設備やフローリング材などで建築費用は大きく変わります。よほど規格化されたローコストのハウスメーカーなどでない限り、同じ会社で建てた家でも、坪単価は結構ばらつくのが当たり前。
坪単価に惑わされると、結果的に最終的な建築費用が高くなっている…なんてことも。
大切なのはトータル予算、と心得ましょう。

例えば、マイホームや土地の購入時には、次のような諸費用が必要になります。

  • 仲介手数料
  • 不動産登記費用
  • 不動産取得税
  • 固定資産税/都市計画税
  • ローン契約の印紙代
  • ローン保証料
  • ローン事務手数料
  • 保険料(団体信用生命保険や火災保険)

手続きをする上で、税金や手数料などといったお金がある程度必要になるのです。また、これ以外にも、引越しをするなら引越し代が。新居の家具やカーテン購入費なども必要になってきます。

不動産を購入する際に住宅ローンを夫婦2人で借り、不動産の名義を夫婦共有にしておけば、住宅ローン減税が夫婦2人分受けられるなどのメリットもあります。
また、マイホーム資金の一部を奥様の貯金や実家からの支援で出した場合。贈与税が課されることのないように、名義を夫婦共有にした方がいいケースがあるのも事実です。
例えば、将来夫婦が離婚してしまったとき。どちらかがマイホームの売却を希望しても、一方が拒否して「その家に住み続けたい」と主張すれば、マイホームを片方の意見で売却することはできません。
そもそも離婚する際には、財産分与として不動産も含めて財産を分ける必要がありますが、家や土地はお金のように「半分に分ける…」というのが難しいものです。
特別な理由がない限り、名義は夫婦どちらかにしておくほうが良いでしょう。

住宅ローンについて

住宅ローンの仮審査とは、簡単に言ってしまえば住宅ローンの事前審査。
きちんと住宅ローン審査を受けるとなると、年収を証明する書類や購入する物件の見積もり書など、たくさんの書類が必要。手続きも複雑です。
そのため、複雑な手続きをする前に、簡単に審査が通るかどうかをチェックしてみようというのが、仮審査の目的です。

住宅ローンの審査が不安な場合には、銀行との話もサポートしてもらえる経験豊富な第三者に相談することがいちばんです。
夢のおてつだいでは、住宅ローンをご検討のお客さまに、第三者的な立場からアドバイス。 住宅ローンの資金計画をどう作ればいいのかまでサポートしています。
住宅ローンの審査が通らない原因はいろいろありますが「携帯電話の支払いが遅延したことがある」などちょっとしたことが理由になっている場合も実は多いんです。不安がある方は、まずは一度ご相談ください。

あくまでも平均、の話ですが住宅ローンの借り入れ金額は、年収の7~8倍くらいで収めることが多くなっています。
銀行の住宅ローン審査を受けると、年収の10倍くらいの金額まで借りられるという審査結果が出ることも。とはいえ、適正な住宅ローンの借入額は、月々の生活費や収入などに応じて変わるので一概には言えません。
大切なのは「平均」ではなく、ご自身にとっていくらが適正か、ということ。資金計画をしっかりして借入額を決めましょう。

住宅ローンを組む前に入っていた自動車ローンが、借入金額などに影響を及ぼす可能性はあります。ただし、だからと言って「住宅ローンの審査が通らない」とは限りません。
住宅購入のために頭金を貯めているなら、そのお金を自動車ローンの返済に充ててしまって、住宅ローンが多めに組めるように調整するのも一つの手。
住宅ローンと自動車ローンの金利を比べると、住宅ローンの方が金利が安いことが多いので、自動車ローンを先に完済してしまった方が結果的におトクなケースも多々あります。

ローン審査は、収入や仕事(勤続年数も!)、健康状態、他のローン借入状況など色々な項目をもとに“安定した収入が得られるかどうか”を判断されます。
転職をした場合、ローン審査項目である「勤続年数」が不利になりますから、ローン審査が通りにくくなる、というのは残念ながら事実です。とはいえ、転職直後でも、もちろんローン審査が絶対に通らない、という訳ではありません。まずは一度ご相談ください。

結論からお話しすると携帯料金の滞納が住宅ローンの審査が通らない理由になることはあります。
携帯料金に限らず、クレジットカードや車のローンなど、何らかのお金をスムーズに払っていないときは住宅ローン審査で引っかかると思った方がいいでしょう。
また、クレジットカードのリボ払いの引き落としができていなかった…という理由でローン審査が通らないことも結構多い事例です。
私たちハウスドゥ/夢のおてつだいでは、こうした不安な事項がある場合でも、審査を通すにはどうしたらいいか、しっかり対策するノウハウがあります。まずはご相談くださいね。

団信(だんしん)と略されることも多い団体信用生命保険は、住宅ローン専用の生命保険です。
住宅ローンの返済期間は、35年、30年、20年…と長いことがほとんどです。
そのため、何十年も返済期間があると「返済期間中にもしも病気や怪我で何かあったらどうしよう!」と心配になってしまいますよね。
そんな不安を解消し、ローン契約者である家族にもしものことがあった場合にも、家族が安心して暮らし続けられるように作られたのが団体信用生命保険です。
万が一の事態が起きた際には、ローン残額分が保険会社から支払われ、残された家族がローン返済に困ってマイホームを手放してしまう心配がなくなります。

金利が安い今は、繰上げ返済を無理にする必要はありません。
お子様の進学費用や車の購入、はたまた万が一の家族の病気など…不測の出費がこれからあるかもしれません。そんなときも住宅ローンの支払いが月々決まっていれば、家計の収支予測が立てやすくて安心。
住宅ローンの残額を減らして、毎月の支払いを少しでも安くしたい…という気持ちはもちろんわかりますが、合わせてキャッシュが手元にある安心も確保できるかを考えておきましょう。
反対に住宅ローンの繰上げ返済を考えるべきタイミングがあるとしたら、それは定年後もローンの支払いが残ってしまうような場合。年金暮らしになったあとの家計を考えて、繰上げ返済を検討しておくという選択肢はアリと言えるでしょう。

家の購入について

「不動産仲介」とは、不動産の買い手と売り手の仲介を、私たちのような不動産屋さんに依頼して家・土地を売却する方法です。
仲介では、契約手続きなどもサポートしてもらえるので、仲介業者を使うことは色々と安心。
さらにゆめてつでは、売却時のリフォームや、その後の買い替えを賢く選択するためのサポートもワンストップでできるというメリットがあります。
一方で「不動産買取」とは、不動産屋に家や土地を買い取ってもらう方法です。仲介では買い手を探すところから…ですが、買取では不動産屋さんに直接不動産を買ってもらうという点が大きく違います。

中古住宅の売却では、見た目は大切です!
例えば、相場2,000万円くらいの物件があるとします。この物件を200万円、300万円でも高く売るためには、家を少しでもきれいにすることが大切です。
最低限水回りやリビングを掃除して、庭にゴミや枯れ葉などが溜まっているようなら片付けておきましょう。
また、家の状態を専門的な視点から診断する住宅診断(ホームインスペクション)も有効。家の状態で悪いところがあるなら、包み隠さず伝えるようにしましょう。

売れやすさという視点から考えるなら、売却前に売る予定の物件をリフォームするのは大いにあり!
リフォームするべきかどうかは状態によって異なりますが、日々不動産仲介という立場から中古物件をお取扱いしていると、リフォームした方がいいことも多々あります。
リフォームまでしなくても、庭の草やゴミなどをお掃除しておくだけでもいいかもしれません。
また、必ずチェックするリビングや水回りなどを整えておくだけでも印象は大きく変わります。部屋の壁紙(クロス)交換だけでもやっておくと売れやすくなることもありますよ。

ホームインスペクション(住宅診断)とは、専門知識を持ったホームインスペクター(住宅診断士)により、中古住宅の状態を診断。メンテナンスや改修についてアドバイスすることを指します
。例えば、これから住宅を売りに出したいと思っている場合。ホームインスペクションをしておけば、物件の価格を正確に査定するのはもちろんのこと、その物件を「買いたい」と思っている方に、家のコンディションを正しく伝えられます。
買い手側も安心して購入できるため、ホームインスペクションをしている物件とそうでない物件では、売れやすさにも違いが出てきます。

媒介契約とは、不動産会社が売主様から、不動産の調査や売却のための広告活動、販売などを行うご依頼を正式に受けたことを証明する契約です。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と、「一般媒介契約」という3つの種類があります。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、売却の依頼を1社だけにお願いする契約方法で、窓口は1社だけ。例えば、ハウスドゥ/夢のおてつだいと「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を締結いただいた場合。売主様の土地や家の売却をハウスドゥの担当者が専任でしっかりサポート。
販売活動の進捗をご報告させていただきます。

相続について

相続のことを考え始めた方は、まずは次のようなポイントでご自身の資産を確認してみましょう。

  1. 不動産を相続した家族が、相続税を無理なく支払えるのか
  2. 相続人が複数いる場合には、揉めずに不動産資産を分けられるのか

相続対策は、一にも二にも、時間が必要!早く始める分には、早すぎるということはありません。まずは夢のおてつだいまでご相談ください。

相続資産をできるだけ少なくするために、生前贈与で少しずつ資産を家族に渡しておけば、節税対策になります。
財産の贈与にも相続と同じように贈与税の納税義務が発生しますが、贈与税は毎年110万円まで控除があるので1年の贈与額が110万円未満であれば贈与税なしで資産を家族に渡せます。
このように、生前から相続対策をしておけば、相続税の納税額も節約できます。ただし、相続人が亡くなる3年前に贈与をしていれば、駆け込み贈与とみなされて、相続税の課税金額に加算されてしまいます。そのため、相続対策は、元気なうちから少しずつ…が大切です。

税金について

不動産取得税は、その名の通り、家や土地などの不動産を取得した際にかかる税金です。徴収するのは都道府県で、原則として「不動産の固定資産税評価額」を基準に税額が決められます。
例えば、固定資産税評価額が1000万円の中古住宅を購入したり無償で譲り受けたりした場合。不動産取得税は、固定資産税評価額の4%、40万円となります。
意外と大きな金額のように思えますが、不動産取得税には例外があり、新築物件など一定の要件を満たしていれば軽減措置があり、払わなくてもいいことも。詳しくは、ゆめてつ担当までお問い合わせください。

土地や家の所有者に毎年課税される固定資産税は、マイホームを持つ方なら誰もが一生付き合っていかなければならない税金です。
固定資産税は、土地や建物の評価額で決められるので、どのくらいの費用かは一概には言えません。長期優良住宅なら、固定資産税も減税できます。

贈与税とは、人から財産をもらった際に、受け取った金額に応じて支払う必要がある税金。
1年間に合計110万円の贈与までは非課税対象となりますが、それ以上の贈与に税金がかかります。詳しくは、ゆめてつハウスエージェントまでお問い合わせください。